招商冲刺期看聚梦天地：办公底盘稳固，但长期运营才是核心

项目整体业态包括，24万方科研办公、10万方全景体验商业、9万方租赁公寓，再叠加文体配套与幼儿园，通过地下通道、空中连廊把各个板块串在一起，打造全天候的科创社区。整体规划落位看着很完美，职住一体的概念也布局的很到位，但现实运营中考验才刚刚开始。漕河泾的产业底盘是实打实的。开发区集聚1.56万家企业，150多家世界500强投资项目落地于此，就业人口规模达到32万，AI、游戏、文创类企业扎堆。但长久以来，板块有一个很现实的痛点：产业人口密度足够高，就近的大型综合商业供给缺位。

不少科创白领日常在漕河泾上班，消费、社交还要往徐家汇或者市中心跑，职住消费割裂的现象一直存在。聚梦天地的出现，某种意义上就是为了解决这一块短板。

办公底盘稳住

综合体才有底气

在不动产资管实操当中，大体量TOD综合体，商业板块很难独立撑起全部流量，办公租户才是稳定客流的基本盘。目前上美股份已经拿下3.5万㎡整栋办公楼，作为集团总部与研发中心，也是近几年上海办公租赁里颇具代表性的成交。

现阶段部分楼栋已经开放现房看场，租金报价约5.5元/㎡/天，户型可以灵活分割，招商方向瞄准硬科技、数字文创、生物医药企业。当下行业热议的存量提质、园区商业重构、产城落地，不是空泛的行业口号。

百呈资管认为，对于这类综合体，办公端的去化质量，直接决定后续商业的基础日间客流。如果办公租户质量参差，光靠外部过路客流，开放式商业后期运营压力会陡增。商业端采用开放式街区模式，放弃传统封闭式大盒子，莫比乌斯环穹顶“聚梦场”是项目标志性建筑。前期已经敲定一批意向品牌，偏向健身、Livehouse、生活美学这类适配年轻科创群体的业态。其他意向品牌还在持续谈判，街区预计9月率先启幕，整体年底完整开业。招商节奏偏向保守，没有一味追求满铺开业。

光鲜规划之下

藏着不少现实考验

当然我们也不能只看到项目的利好。上海下半年商办新增供应持续释放，市场分化客观存在。即便背靠漕河泾庞大产业人口，周边同样存在竞品分流。

开放式街区商业，对后期运营调改、外摆管理、夜间场景营造都提出很高要求。整街坊改造项目投资体量巨大，回报周期漫长，开业只是起点，长期运营能力才是核心。现在漕河泾不止聚梦天地，米哈游研发中心、元创未来项目同步推进，老牌工业园区正在跳出单一办公物业的开发思路。聚梦天地现在处在招商冲刺的关键节点，它后续的出租率、商业实际经营表现，也会成为上海开发区城市更新的一个观察窗口。蓝图已经铺开，最终效果，还要交给市场去检验。