漕河泾商业红海：聚梦天地12月亮相，为何说它很难吸引外部客流？

聚梦天地计划在12月开业，总建面约60万平方米，涵盖24万方办公、10万方商业、9万方公寓。其中还有上美集团总部3.5万方的大宗租赁作为背书，和9号线、15号线双轨的加持。单看这些数据，这是一个顶配的产城综合体。

抛开这些，不奈斯想先专门聊聊它的商业部分。在Apio、Chapter、瓯越海鲜、24/7健身和livehouse等首批品牌中，我们能看出项目想抓品质生活和年轻内容。但直白地说，不奈斯并不看好它的商业表现。原因不是项目不努力，而是漕河泾的消费结构天然不支持。

漕河泾最大的问题是客源相对封闭，企业多、白领多、高知人才多，园区消费却集中在工作日午间、下班前后和少量商务宴请，很难吸引城市及目的性客流。写字楼人群密度高，但会被时间、通勤、预算和场景切得很碎。一个园区白领每天可以贡献一杯咖啡、一顿简餐，却未必能支撑10万平方米商业的持续平效。

区域供给也已经偏重，而且一个比一个紧。鑫耀光环先行入场，区位条件比聚梦天地好得多，能吃到社区日常消费，但它的客流也谈不上充沛。聚梦天地的地理位置距离核心住宅区更远，大概率会在半路被其他竞品直接截胡。

再来看看目前的招商阵容。项目引入了超过5000㎡的日系精品超市Apio，填补情绪价值消费的Chapter，还有搭配摩登天空的千人级别livehouse，品牌的调性拉得很满。但这种充满梧桐区情绪价值的业态，可能错判了漕河泾的真实消费画像。

这里的32万高知人才，主旋律是高强度的脑力劳动和极度压缩的个人时间，他们最核心的需求是高效的餐饮解决。像瓯越海鲜这种商务宴请，或者是像24小时健身房那样适配不规则作息的弹性释放，都是贴合本地人群的业态。指望连轴转的程序员下班后在地下的街区里去沉浸式体验生活美学、去消费情绪价值，这是一种脱离实际的浪漫主义想象。

项目商办由宏伊集团负责，宏伊在南京东路有宏伊国际广场，做得不错。但南京东路是市级商圈，日均客流几十万，漕河泾是节奏极快、潮汐现象严重的园区，这是两个完全不同的市场。

所以不奈斯对聚梦天地的判断是：它可以成为漕河泾一个品质不错的园区配套，也可能改善周边白领的日常生活，但要把它做成真正有外部吸引力的区域商业，难度很高。当然，这只是不奈斯基于现有信息的判断，市场最终的答案，等12月开业之后自然会揭晓。

注：以上信息来源于商业不奈斯